ДІАМ не перевіряє рішення, які раніше ухвалила ДАБІ — голова інспекції

Державна інспекція архітектури та містобудування не має повноважень перевіряти законність рішень, які свого часу ухвалила Державна архітектурно-будівельна інспекція. Про це заявив голова ДІАМ Олександр Новицький, коментуючи проблему так званої «спадщини ДАБІ» та спірних будівельних об’єктів, дозволи на які оформлювалися до реформи системи державного архітектурно-будівельного контролю.

За словами очільника інспекції, після ліквідації ДАБІ держава свідомо не запровадила механізм тотального аудиту всіх раніше виданих дозволів. Така ревізія могла б зупинити значну частину будівництв в Україні, створити масштабну правову невизначеність для інвесторів і фактично паралізувати ринок. Тому ДІАМ почала роботу за принципом «чистого аркуша», відповідаючи передусім за власні рішення та документи.

Водночас це не означає, що документи, видані ДАБІ, втратили чинність. Якщо дозвіл або інший адміністративний документ був оформлений раніше, він може використовуватися забудовником як чинна правова підстава. Оцінити його законність можна в межах відповідної судової процедури або окремого державного нагляду, якщо для цього є передбачені законом підстави.

Чому ДІАМ не проводить ревізію дозволів ДАБІ

Олександр Новицький пояснив, що ДІАМ не є прямим юридичним правонаступником ДАБІ. Інспекція перебрала функціональні повноваження у сфері містобудівного контролю, однак не отримала права заднім числом перевіряти логіку ухвалення рішень ліквідованого органу. Це стосується дозволів на будівництво, сертифікатів готовності, реєстраційних дій та інших документів, виданих до початку роботи нової інституції.

ДІАМ не перевіряє рішення, які раніше ухвалила ДАБІ, оскільки така функція прямо не була закріплена за інспекцією під час законодавчого оформлення реформи. Відтак орган не може самостійно встановлювати, чому посадовці колишньої ДАБІ видали або не видали певний документ, а також переглядати старі рішення лише через сумніви щодо їхньої обґрунтованості.

Однак старі будівельні документи можуть стати предметом судового спору. Органи місцевого самоврядування, громадяни, підприємства та інші зацікавлені особи мають право оскаржувати рішення, якщо вважають, що вони порушують їхні права або суперечать законодавству. У таких процесах ДІАМ іноді залучають як третю сторону, адже інспекція бере участь у сучасній системі державного архітектурно-будівельного контролю.

Проблема особливо гостро проявляється щодо об’єктів, будівництво яких почалося ще до реорганізації контролюючих органів. Йдеться про житлові комплекси та багатофункціональні споруди, навколо яких виникали конфлікти із громадами, інвесторами й органами влади. У деяких випадках ДІАМ може перевіряти фактичні будівельні роботи, відповідність об’єкта затвердженому проєкту та дотримання чинних вимог. Але це не є автоматичним аудитом первинного дозволу ДАБІ.

Саме тому відповідальність за законність старого документа та відповідність уже збудованого об’єкта — це різні питання. Дозвіл може залишатися чинним, але забудовник усе одно зобов’язаний будувати відповідно до проєктної документації, містобудівних умов, технічних регламентів і державних будівельних норм.

Цифровізація будівельного контролю та роль інспектора

Однією з головних відмінностей ДІАМ від колишньої ДАБІ в інспекції називають відкритість, цифрові процедури та зменшення особистого контакту між чиновником і представником бізнесу. Значна частина адміністративних послуг надається через Єдину державну електронну систему у сфері будівництва. Система фіксує подання документів, їхній рух, черговість розгляду та результати ухвалених рішень.

За словами голови ДІАМ, принцип черговості не дозволяє посадовцю вибірково розглядати «потрібну» заяву поза встановленим порядком. Заявки опрацьовуються відповідно до часу їх надходження, а цифровий слід має ускладнювати неформальний вплив і корупційні домовленості.

Для об’єктів класу наслідків СС1 частину перевірок система може виконувати автоматично. Вона порівнює інформацію з різних державних реєстрів, перевіряє наявність необхідних даних і за позитивного результату реєструє відповідні документи без участі інспектора. Якщо автоматична перевірка неможлива, заява передається посадовій особі.

У складніших випадках інспектор працює за фіксованим чеклістом. У ньому визначено перелік параметрів, які мають бути перевірені, зокрема технічний стан об’єкта, інженерні мережі, пожежна безпека, доступність для маломобільних груп населення та відповідність проєкту фактично виконаним роботам. Такий підхід покликаний зменшити ризик різного трактування однакових норм.

Для контролю безпосередньо на будівельному майданчику інспектори використовують бодікамери та спеціальні планшети. Мобільний інструмент «Прозоре будівництво» фіксує дату, час, маршрут і геолокацію перевірки. Фотографії робляться безпосередньо через систему, тому завантажити знімки, створені в інший час або в іншому місці, технічно неможливо.

Під час огляду житлового будинку інспектор має зробити значну кількість фотографій, щоб зафіксувати об’єкт з усіх необхідних ракурсів. Якщо обов’язкові розділи чекліста не заповнені або фотоматеріалів недостатньо, система не дозволяє завершити перевірку. Негативний висновок чи зафіксовані порушення також блокують можливість ухвалити позитивне рішення.

Цифрові інструменти не усувають людський фактор повністю. Проте вони обмежують дискрецію, створюють доказову базу та дають змогу проаналізувати дії інспектора у спірній ситуації. У ДІАМ також переглядають власну практику відмов і коригують чеклісти, щоб аналогічні звернення розглядалися за єдиними правилами.

Відмови, відповідальність і конфлікти з громадами

У ДІАМ наголошують, що відмова у видачі документа має бути конкретною та юридично обґрунтованою. Інспектор не може щоразу висувати нові претензії до заявника після усунення попередніх зауважень. Винятком є ситуація, коли під час повторної перевірки з’явилися нові обставини або відкрився доступ до частини об’єкта, яку раніше неможливо було оглянути.

Інспекція формує перелік типових законних причин для відмови та інтегрує його в електронну систему. Це має зробити практику більш прогнозованою для девелоперів, проєктантів і замовників будівництва. Водночас позитивне рішення ДІАМ не може бути гарантованим лише фактом звернення до центрального органу: документи та сам об’єкт мають відповідати законодавству.

Окреме питання — розподіл відповідальності між усіма учасниками будівельного процесу. Орган місцевого самоврядування відповідає за містобудівну документацію та рішення щодо земельної ділянки. Профільний департамент готує містобудівні умови та обмеження, проєктувальник відповідає за проєктні рішення, експертна організація — за результати експертизи, а замовник, підрядник і технічний нагляд — за виконання робіт.

ДІАМ на фінальному етапі перевіряє поданий пакет документів, його комплектність і відсутність очевидних суперечностей. Однак інспекція не може під час видачі дозволу повторно оцінювати всі рішення, прийняті іншими органами, якщо закон не надає їй таких повноважень. Саме через це в будівельній сфері виникають складні ситуації, коли незаконність одного з вихідних документів встановлюється вже після початку реалізації проєкту.

Якщо суд скасовує містобудівну документацію або дозвіл, законодавство не гарантує бізнесу автоматичного відшкодування інвестиційних втрат. У результаті фінансові ризики часто лягають на забудовника, інвесторів і покупців нерухомості, навіть якщо проблемне рішення ухвалював державний або муніципальний орган.

Для зменшення такої невизначеності обговорюється обмеження строку, протягом якого дозвільний документ можна скасувати через процедурні порушення. Водночас контроль за фактичним будівництвом має тривати до введення об’єкта в експлуатацію. Якщо забудовник збільшує поверховість, площу або відхиляється від затвердженого проєкту, це може стати підставою для припису та відмови у прийнятті будинку.

Конфлікти між ДІАМ та органами місцевого самоврядування значною мірою пов’язані з розподілом повноважень. Інспекція вважає, що делеговані громадам функції у сфері контролю мають здійснюватися в межах єдиних державних правил. Якщо місцевий орган безпідставно відмовляє у видачі містобудівних умов або створює штучні перешкоди, замовник може звернутися до іншого уповноваженого органу в передбаченому законодавством порядку.

Таким чином, реформа будівельного контролю ще не усунула всіх проблем, які сформувалися за часів ДАБІ. Проте ДІАМ робить акцент на цифрових процедурах, відкритості рішень, фотофіксації та персональній відповідальності учасників будівництва. Ключовим викликом залишається поєднання інтересів громад, інвесторів і держави: з одного боку, потрібно не допустити легалізації незаконної забудови, а з іншого — забезпечити стабільність дозвільної системи та передбачувані правила для сумлінного бізнесу.